マンション大規模修繕 ⑤
時を経た建物も、適切な改修で、美しく再生します。
外壁塗装をご検討された場合でも、塗装だけでは改修できない劣化や、塗装での対応が適さない部位が存在することがあります。改修内容を「塗装」と定めて工事を進めると、本来は別の改修が必要な箇所であっても、結果的に塗装による補修のみで対応されてしまうことがあります。その結果、数年後にあらためて改修が必要となり、二次的な改修工事としてご相談をいただくケースも、実際に存在します。不要な工事や重複する費用を避けるためにも、改修をご検討される際には、塗装に限らず建物全体を見たうえで判断できる、改修の専門家にご相談されることをおすすめします。
施工前
下画像のマンションは塗装工事での改修が向きません。仮に塗装のみで仕上げてしまうと数年もしくは数か月以内に塗膜がはがれ、改修に要した費用のほとんどが無駄になる可能性が高い現場です。弊社が行った改修内容は鉄骨手摺の部分的やりかえとコンクリ爆裂部のハツリ除去、鉄筋補修、左官補修、床面階段踏面の防水工事、下地を修繕してからの塗装工事です。
施工後
それでは費用が多くかかるのでは？と思われがちですが、実は逆で、これらをすべて塗装工事で済ませた場合、時間を置かずに第二弾の改修工事が必要になるだけでなく最初の費用が無駄に消えることになります。
改修工事は工法の選択によって費用の節約と仕上がり具合に大きな差が出ます。
外壁塗装を検討された場合でも塗装の専門店より改修工事の専門店がおすすめな理由。
下画像は上画像の階段手摺を拡大した画像です。この状態までサビが進行するとサビ落とし（ケレン）をすることでメッシュがグンと細くなり危険な状態になるか、あるいは折れてしまう場合もあります。またサビが進行した下枠も塗装での改修は一時的なもので時間を置かずに再発し、綺麗に仕上げた壁面に錆び汁が垂れて汚します。
左記のような無駄な2次改修をなくすために、下画像のように残せる鉄骨部は極力残し、やり替えるべきは新調した方が今後のメンテナンス費用がグンとお安くなります。
外壁塗装を検討された場合でも、すべてを塗装で対応する事でかえって費用がかさむ場合がありますので、改修方法はとても重要になります。
施工前
鉄骨部改修及びＲＣ壁面補修+塗装
施工後
施工前
爆裂・鉄筋露出部の修繕（コンクリ内へ浸水し鉄筋がサビて膨張しコンクリートを破断）
周囲のコンクリートの脆弱部をすべてハンマーや電動斫り機で取り除きます。実際はこの画像の２～３倍のエリアが脆弱で、綺麗に取り除くと、サビで膨らんだ鉄筋がたくさん露出しました。
施工後
脆弱部をすべてハツリ除去した後、鉄筋を補強し、さび止めを塗布した後に樹脂モルタルで鉄筋を被せます。その後下地を平滑にし、塗装の3工程を通して仕上げます。修繕エリアは周囲の肌感と多少変わりますが綺麗に仕上がりました。（肌感の違いは画像で分からないレベルです）
施工前 (デザオ建設の建物を改修)
鉄骨5階建てＡＬＣマンション外壁改修工事
（画像の壁面に接する室内に雨漏れがあり）
施工後
ひび割れ部シーリング+防水シート+ガルバリウム軽量壁材による3重防水の壁面カバー工法
施工前
（上画像の拡大）隣家との隙間がなく再施工が困難であることから、将来の再改修工事を極力省くためのカバー工法。
施工後
とても綺麗に仕上がりました。
オーナー様の長年のお悩みが解決でき大変ご満足されました。
塗り替えが出来ずに劣化が進行した外壁ALC（上画像のマンションの外壁詳細）
下画像は足場を設置し、はじめて間近で確認できたALC外壁の劣化状況です。表面を指で触れると簡単に崩れてしまう状態でした➡➡
本来ALCはコンクリート系の外壁ですが、隣家との隙間が無く足場が設置できなかったため、長期間にわたり塗り替えが行えず、雨や空気中のCO²にさらされ続けた結果、ALCの炭酸化が進行し、著しく脆くなっていました。
ALCは「軽量気泡コンクリート」と呼ばれ、断熱性や耐火性に優れた外壁材として鉄骨造建物を中心に広く使用されています。一方で、ALCの製造メーカーも言うようにALCはスポンジのようなもので防水性能がありません。雨水の侵入だけでなく、空気中のCO²に反応して内部の結晶が崩れる「炭酸化」も進行します。
そのため、定期的な塗り替えによって雨水やCO²から保護することが不可欠であり、ALC外壁の寿命は、定期的な塗装メンテナンスに大きく依存します。
写真のような状態まで劣化が進行すると、もはや塗装工事のみでは十分な改修を行うことができません。本物件では、隣地との隙間がなく、将来の改修工事においても足場の設置が困難であることから、ひび割れや目地シーリングなどの下地補修を十分に行ったうえで、次回以降のメンテナンス周期を大きく延ばす目的として、ガルバリウム鋼板による外壁カバー工法を採用しました
下画像は、ALC外壁の目地部分に使用されているシーリング材の劣化状況です。シーリング材メーカーでは、打ち替えまたは増し打ちの目安をおおよそ10年程度としています。また、ALC外壁メーカーでは、塗り替え周期を10〜15年程度と推奨しています。そのため、改修工事の際には、目地シーリング工事とALC外壁塗装を同時に行うのが一般的です。
施工前
廊下全面改修工事
施工後
施工前
施工後
施工前
施工後
施工前
施工後
施工前
施工後
（マンション改修）オーナー様のメリット
・入居決定率の向上（他物件との差別化）
・現居住者様の満足度向上（退去率の低下）
・建物の資産価値の向上（将来の転売益）
・建物寿命の延長と防災・安全性の向上
・節税効果（修繕費用は一括で経費計上可※一部の工事種を除く）
・美観復元など他にも多くのメリットがあります。
施工前
外装工事と同時に破損している自火報総合盤も新品に交換させていただきました。
施工後
